Україна
Матеріал підготовлений спеціалістами видавництва ТОВ "Баланс-Клуб"
Документ: Операції з нерухомістю:
купівля-продаж, міна, дарування, застава
Http://cons.parus.ua/_d.asp?r=02CTE9bde44f94168afaab3c425a8af7c22b4
Операції з нерухомістю:
Купівля-продаж, міна, дарування, застава
Купівля-продаж
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передавати майно у власність другому стороні (покупцеві), а покупка приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).Вже з самого визначення видно, що істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет і ціна. Тому, якщо в тексті договору ви забудете чітко і у всіх подробицях вказати, що саме продаєте і за якою ціною, договір буде вважатися невкладеним. Формулювання "продається двоповерховий будинок" підходить для оголошення в газеті, але як умова договору не годиться.
Крім цих двох обов'язкових умов до договору можна включити будь-які інші на розсуд сторін (звичайно вказують термін та порядок передачі майна; термін та спосіб оплати; права, обов'язки та відповідальність сторін). Більше того, щоб уникнути непорозумінь між продавцем і покупцем, бажано, як можна детальніше застерегти умови продажу. Наприклад, варто передбачити в договірному пункті, в якому буде зазначений технічний стан майна на момент продажу - це дозволить у подальшому уникнути взаємних претензій сторін.
На що слід звернути особливу увагу
1. Право продавати майно належить його власнику, за винятком випадків примусового продажу (ст. 658 ЦК). Отже, у продавця нерухомого майна має бути документ, що підтверджує його право власності на об'єкт, який продається. Таким документом є свідоцтво про право власності на майно, яке поки що видається комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації. Однак після створення єдиної системи органів державної реєстрації прав на нерухомість, як передбачено ст. 5 Закону № 1952, видавати такі свідчення будуть саме ці новостворені органи.
2. Власник не повинен обмежений у своєму праві на розпорядження нерухомим майном. Мова йде про те, що в деяких випадках на відчуження майна може бути накладена заборона. Наприклад, при оформленні кредиту під заставу нерухомості або як міра із забезпечення позову, коли заборона накладається на майно відповідача. Договір купівлі-продажу нерухомості засвідчується нотаріально (про це див. Нижче), і саме нотаріус - перед тим, як здійснити таку посвідчення - перевіряє, чи є заборона на відчуження, чи накладена арешт на майно, використовуючи для цього цілі дані Єдиного реєстру заборони вилучення з Єктів нерухомого майна (п. 47 Інструкції № 20/5).
3. Ціна договору визначається сторонами. Іншими словами, продавець і покупець самі домовляються, за якою ціною буде продана майно. Таким же чином сторони застерігають термін та спосіб оплати. Якщо за договором купується розмір розстрочки на період з моменту передачі майна і до повної оплати його вартості, то весь цей час майно знаходиться в заставі у продавця (ст.669 ЦК). Хоча ця норма зареєстрована в Цивільному кодексі, радимо заставу нерухомого майна оформляти відповідно до норм Закону про заставу (про це читайте далі по тексту).
4. Договір купівлі-продажу нерухомого майна складається у письмовій формі та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державному реєстрації (ст.657 ЦК). Тільки після державної реєстрації договір буде вважатися введеною.
Тільки з моменту державної реєстрації у покупця виникає право власності на придбане майно (ч.4 ст., 334 ЦК).
5. Претензії щодо виявлених недоліків нерухомого майна покупця можуть пред'явити продавцю протягом трьох років з дня передачі майна, якщо договір не встановлений більшим терміном. Зверніть увагу: якщо дату передачі майна встановити неможливо або покупцеві володіє майном ще до укладення договору, то цей термін буде відлік з дня укладення договору (ст.680 ЦК).
ПРИКЛАД
Договір купівлі-продажу квартири було укладено 10 травня 2004 року, квартира передана за актом приймання-передачі покупцеві 20 травня 2004 року.
Отже, покупець може звернутися до продавця з претензіями щодо недоліків квартири в період з 21 травня 2004 року по 21 травня 2007 року.
Не плутайте термін для виставлення претензій продавцеві з терміном позовної давності! Претензії приймаються протягом 3 років, а термін позовної давності для нерухомості становить рік після виявлення недоліків в межах цього трирічного терміну.
Нагадуємо: термін позовної давності - це період, протягом якого можна звернутися до суду з позовом про захист порушеного права. Термін позову давності щодо вимог за недоліками проданого майна становить один рік - починаючи з дня виявлення недоліків - в межах встановленого вище трирічного терміну (ст. 681 ЦК).
Повернемось до нашого прикладу. Покупець виявив недоліки в придбаній квартирі 1 липня 2005 року (як бачимо, в межах трирічного терміну, відведеного для виставлення претензій). Отже, звернутися до суду з відповідним позовом він має право з 2 липня 2005 року по 2 липня 2006 року.
А якщо він виявив недоліки після закінчення трирічного терміну для пред'явлення претензій продавця нерухомості, тобто після 21 травня 2007 року, то термін для звернення до суду був би пропущений.
5. Питання про оформлення земельної ділянки під нерухомість, яка придбавається, вирішується залежно від того, які права мав на цю ділянку продавець нерухомості. Розглянемо можливі ситуації.
- Ситуація перша: земельна ділянка під нерухомим майном знаходиться в власності продавця.
Тут слід пам'ятати, що придбання будівлі, споруди не означає, що до покупця автоматично переходить і право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Продавець будівництва, як власник земельної ділянки, має право:
- або продати її (при цьому продажі будівлі та земельної ділянки можна оформлювати одним договором або укласти два окремі);
- або здати в оренду новому власнику будівлі.
Зверніть увагу, що покупцем будівлі стане власником земельної ділянки після оформлення державного акта на право власності на землю. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди та його державної реєстрації (ст.135 ЗК).
- Ситуація друга: земельна ділянка під нерухомим майном знаходилася в постійному користуванні продавця.
Продавши нерухомість, колишній власник фактично перестає користуватися земельною ділянкою. Однак для того, щоб не платити податок на землю, він повинен відмовитися від прав на неї. Для цього слід звернутися до власника землі з запитом про припинення права постійного користування земельною ділянкою (ч. 2 ст. 142 ЗК). Одночасно новий власник нерухомості має звернутися до власника землі для оформлення прав на цю ділянку. Важливий момент: на сьогодні одержати в постійне користування землею, що знаходиться в державній або комунальній власності, можуть тільки державні та комунальні підприємства, а також підприємства громадських організацій інвалідів (ст. 92 ЗК). Іншими словами, юридичні особи інших форм власності або громадяни не можуть отримати земельні ділянки в постійне користування. Але як нові власники об'єктів нерухомості вони мають право або взяти землю в оренду, або викупити її у власність.
- Ситуація третя: земельна ділянка під нерухомим майном колишня власниця будівлі орендувала.
Питання про переоформлення договору оренди на нового власника нерухомості необхідно вирішити з власником земельної ділянки.
Міна
Суть договору міни полягає в тому, що сторони обмінюються майном, що належить їм, при цьому кожен з сторін передає право власності на своє майно і придбаває право власності на інше майно (ст.715 ЦК, 293 ГК).До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, але при обміні нерухомим майном існують свої тонкощі.
На що слід звернути особливу увагу
1. До договору необхідно включити такі умови: предмет договору (чітко вказати, що майно обмінюється), порядок передачі майна, момент переходу права власності на нього і відповідальність сторін. Як правило, така договір передбачає обмін рівноцінним майном, однак сторони можуть обмінюватися і нерівнозначним за вартістю майна, доплачувавши різницю за майно більшої вартості (ст.715 ЦК).
2. Об'єктами обміну може бути нерухоме майно (земельні ділянки, квартири), за винятком майна, яке належить до основних фондів державної або комунальної власності. Важливий момент: на цілком законних підставах обмінюватися основними фондами (у тому числі будовами та спорудами), що належать до державної та комунальної власності, можуть державні або комунальні підприємства (ст.229 ГК).
3. Договір міни нерухомого майна складається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державному реєстрації (ст.657 ЦК).
Дарування
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає іншу сторону (обдаровуваному) будь-який майно у власність безоплатно (ст.717 ЦК).На що слід звернути особливу увагу
1. Будь-які заборони на дарування нерухомості ЦК і ГК не передбачено. Скоріше навпаки, оскільки в ст. 719 ЦК зазначено, що предметом договору дарування цілком може бути нерухомість та така угода складається у письмовій формі з наступним нотаріальним посвідченням.
2. Зверніть увагу, що підприємницькі товариства (до таких ЦК відносять господарські товариства та виробничі кооперативи) можуть укладати між собою договори дарування, у тому числі і нерухомого майна, якщо в засновницьких документах дарувальника прямо передбачене право укладати такі договори (ч.3 ст.720 ЦК). За відсутності такої згадки в засновницьких документах укладена договір дарування може бути визнаний судом недійсним на вимогу однієї сторони договору або відповідного державного органу (ст.207 ГК).
Порядок укладання договорів купівлі-продажу, міни та дарування
Коли мова йде про купівлю-продаж, міну чи дарування нерухомості, порядок укладання договорів теж, що і для всіх цивільно-правових угод.Нагадаємо, як все повинно відбутися.
1. Для початку зацікавлена сторона готує і подає у двох примірниках проект договору, який повинен розглядатися іншою стороною протягом 20 днів з моменту отримання (ст.118 ГК). При незгодності з запропонованими умовами сторона, яка отримала проект договору, може підготувати протокол розбіжностей, який повинен розглядатися також протягом 20 днів. Поки сторони не досягли згоди, договір не вважається укладеним (ч. 1 ст. 638 ЦК).
2. Потім договір необхідно нотаріально засвідчити в державному або приватному нотаріусі (Інструкція № 20/5). У державній нотаріальній конторі сплачується державне мито в розмірі 1% від суми договору, але не менше 1 НМДГ, тобто не менше 17 грн. (П. 3 ст. 3 Декрету № 7-93); У приватному нотаріусі з вас візьмуть не державне мито, а плата за здійснення нотаріальних дій.
3. Після посвідчення в нотаріусі укладеному вважається тільки договір дарування нерухомого майна (ст.640 ЦК). Договори купівлі-продажу та міни нерухомості вимагають ще й державної реєстрації. У сторони угоди виникає запитання:
- Хто займається такою реєстрацією?
На законодавчому рівні відповідь на це запитання була зформульована зовсім недавно. Отже, відповідно до ст. 210 ЦК органи, що здійснюють державну реєстрацію, і порядок її проведення, повинні бути встановлені законом. Відповідно до конкретного Закону № 1952 (ст.3) реєстрацію здійснюватимуть місцеві органи державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомості (або більшої за площею її частини). Органами реєстрації будуть управління державного земельного кадастру. Однак до створення єдиної системи реєстрації та формування державної реєстрації зареєструвати договори про відчуження нерухомого майна будуть державні та приватні нотаріуси на підставі Тимчасового порядку, затвердженого Постановою № 671, шляхом внесення даних про договір до Державної реєстр угод.
Після проведення державної реєстрації договір купівлі-продажу та міни нерухомого майна вважається укладеним.
4. Новим власникам нерухомого майна доведеться ще здійснити державну реєстрацію своїх прав на це майно і отримати документ, що підтверджує їх право власності на цей об'єкт.
Порядок проведення такої реєстрації, встановлений ст. 17 Закону № 1952, включає такі етапи:
- облік заявки на реєстрацію, прийняття та перевірку документів;
- встановлення відсутності підстав для відмови в реєстрації;
- безпосередньо реєстрацію.
Максимальний термін, передбачений законом для всіх цих дій, становить 14 календарних днів з дня отримання заяви та всіх необхідних документів.
За державну реєстрацію прав на нерухоме майно сплачується державне мито (ч.1 ст. 29 Закону № 1952).
Завершується процес реєстрації видачі новому власнику свідоцтва про реєстрацію права власності на нерухоме майно. Поки що таке свідоцтво буде видавати БТІ, керуючись Положенням № 7/5, але після створення єдиної системи органів державного земельного кадастру функція реєстрації прав на нерухомість перейде до них.
Перехід права власності
та його наслідки
для сторін договору
і третіх осіб
Укладання договорів купівлі-продажу, міни та дарування нерухомого майна та наступна реєстрація прав на це майно фактично означають одне - зміну власників майна.
Перехід права власності спричиняє:
- для продавця (дарувальника) - необхідність зняти з балансу продана майно;
- для покупця (обдарованого) - відповідно зарахувати майно на свій баланс. Крім того, отримавши свідоцтво про власність на майно, покупця (обдаровані) вже зможуть користуватися ним і розпоряджатися на своє розсуд.
При відчуженні нерухомості можуть бути порушені інтереси третіх осіб, наприклад, орендарів:
- Якщо придбана нерухомість знаходиться в оренді, що означає зміну власника для орендаря?
Хотілося б звернути увагу покупців нерухомого майна на те, що відповідно до ст. 770 ЦК зміна власника майна не є підставою для припинення договору оренди (якщо, звичайно, така умова не передбачена самим договором оренди). Іншими словами, до нового власника нерухомого майна перейдут права та обов'язки орендаря за раніше укладеного щодо цього майна договору оренди.
Якщо продавець не попередив покупця про права третіх осіб на це майно і покупця не знав і не зміг знати про них, то останній має право вимагати або зменшення ціни, або розірвання договору купівлі-продажу або міни (ст.659 ЦК).
Застава нерухомого майна
(іпотека)
На сьогодні підставою для виникнення іпотечного кредиту є договір сторін, оформлений у вигляді окремого договору (іпотечного договору) або у вигляді будь-якого цивільно-правового договору.
На що слід звернути особливу увагу
1. Для Щоб майно став предметом іпотеки, необхідне виконання таких умов: - майно повинно належати іпотекодавцю на праві власності; - майно повинно бути відчуженим та таким, щоб на нього можна було звернути стягнення; - майно повинно бути зареєстроване як окремий об'єкт права власності.
2. Договір про заставу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Конкретний перелік відомостей, які він повинен містити, наведені в ст. 18 Закону № 898.
3. Крім нотаріального посвідчення, передача нерухомого майна в заставу підлягає ще й державному реєстрації (ст.4 закону № 898) в порядку, встановленому ст. 23 Закону № 1952.
Це важливо! Іпотечний договір вважається дійсним відразу після посвідчення нотаріуса. Наявність або відсутність наступної державної реєстрації іпотеки на дійсність договору не відображається. Проте здійснення державної реєстрації вигідна іпотекоутримувачу, оскільки в результаті реєстрації він отримує пріоритет на задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна. Це означає, що за наявності інших кредиторів його вимоги будуть задоволені в першу чергу (ст.4 закону № 898).
Перелік документів
2. Закон № 898 - Закон України від 05.06.03 р. № 898-IV "Про іпотеку".
3. Закон № 1952 - Закон України від 01.07.04 р. № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеження".
4. ЦК - Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV.
5. ГК - Господарський кодекс України від 16.01.03 р. № 436-IV.
6. ЗК - Земельний кодекс від 25.10.01 р. № 2768-III, з змінами
7. Декрет № 7-93 - Декрет КМУ від 21.01.93 р. № 7-93 "Про державне мито".
8. Постанова № 671 - постанова КМУ від 26.05.04 р. № 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації угод".
9. Інструкція № 20/5 - Інструкція про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.04 р. № 20/5.
10. Положення № 7/5 - Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.02 р. № 7/5, з змінами.
Тетяна Ноур, юрист фірми "Баланс-Клуб" Матеріал отримано з нашого щоденника "Баланс" № 40, (05.10.2004), стр.17
