http://dengi.ua/clauses/132547_Kak_arendovat_kommunalnuyu_nedvizhimost.html
Потерті будівлі всіляких міських контор, шкіл і дитячих садків. Здавалося б, яка від них користь? Проте оренда приміщень в таких об'єктах може стати відмінним рішенням при розміщенні свого невеликого бізнесу.
Комунальна нерухомість тільки на перший погляд здається непривабливою. Адже якщо бізнес не претендує на фешенебельність, а потребує площах для робочого офісу, виробництва чи невеликого складу, цілком можна звернути увагу на приміщення, яке знаходиться у віданні місцевих органів влади. Тільки в Києві подібних об'єктів багато тисяч.
«Довгий час ми з чоловіком шукали приміщення під свою гончарну майстерню. Щось не влаштовувало розташування, то орендодавець задирав ціну. За порадою друзів вирішили спробувати щастя в будівлі старого побуткомбінату, який був розташований недалеко від будинку. Приміщення виявилося у комунальній власності, тому на оформлення оренди пішло чимало сил і часу. Але зате ми добре виграли в ціні », -розповідає художник-кераміст з Києва Олена Приходько.
Оренда комунальної нерухомості і справді пов'язана з чималим обсягом бюрократичних процедур. Але гра коштує свічок, так як плата за використовуване приміщення щиро радує. Навіть у дорогий столиці орендні ставки для приміщень у комунальних об'єктах будуть значно нижчими, ніж для майданчиків на приватних підприємствах або для офісів у бізнес-центрах. Не кажучи вже про оренду в невеликих містечках - там комунальні квадратні метри віддають в оренду зовсім дешево.
Шукати і не здаватися
У першу чергу потрібно розібратися, що являє собою комунальна нерухомість, яку хотілося б орендувати. «Це власність територіальних громад, яка знаходиться у віданні органів місцевого самоврядування (наприклад, Київської міськадміністрації - авт.)», - Пояснює Михайлина Москаленко, юрист адвокатського об'єднання «Правова група« Домініон ». Цим вона відрізняється від державної нерухомості, управителями якої безпосередньо є Кабінет Міністрів, інші міністерства, Фонд держмайна.
Тому, перш ніж зайнятися оформленням документів, потрібно з'ясувати, чи не є будівля, де розташоване облюбоване приміщення, спірним об'єктом. Справа в тому, що по багатьох об'єктах ведуться суперечки між органами державної влади та місцевого самоврядування щодо того, чия саме це власність. Доходить навіть до судових розглядів.
Крім того, якщо нерухомість використовується органами місцевого самоврядування для здійснення своїх функцій, її оренда заборонена. Це ж стосується об'єктів, які знаходяться в процесі підготовки до приватизації, а також потребують залучення іноземних інвестицій (згідно з рішенням Кабінету Міністрів або місцевих органів влади).
Нагадаємо, що знайти перелік об'єктів, доступних для оренди, в Києві можна в Головному управлінні комунальної власності. Аналогічні управління існують і в інших містах. Крім цього, інформацію про комунальної нерухомості можна отримати з муніципальної преси та сайтів місцевих органів влади. Наприклад, зі сторінок газети «Хрещатик».
Заявка на оренду:
заяву довільної форми;
проект договору оренди;
копії установчих документів орендаря (якщо це юрособа) або копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 і сторінка із зазначенням останнього місця проживання);
копія ліцензії орендаря на провадження певного виду господарської діяльності (якщо його бізнес ліцензується).
Якщо мова йде про оренду цілісного майнового комплексу, то додатково:
спеціальний дозвіл Антимонопольного комітету України;
рішення трудового колективу про згоду на таку оренду (якщо цього схвалення не буде, договір оренди згодом можуть визнати недійсним).
щедрі перемагають
Після того, як сподобався об'єкт обраний, перший крок до оренди - подача необхідних документів (див. «Заявка на оренду»).
Далі орендодавець протягом п'яти днів з моменту подачі документів надсилає копії матеріалів управителю майна для узгодження. На розгляд відводиться ще 15 днів, після чого управитель повідомляє про своє позитивному рішенні, або відмову. На жаль, але нерідко рішення приймається не на користь орендаря. Особливо якщо приміщення користується інтересом у близьких до місцевої влади осіб.
«При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду майна може враховуватися пропозиції органів місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій», - розповідає Михайлина Москаленко.
Якщо охочих декілька, орендодавець оголошує конкурс на право оренди (навіть коли заявників всього двоє). Рішення про дату проведення конкурсу приймає міський або місцева рада, яка також вибирає кращу, на думку влади, заявку. Юристи попереджають, що переможцем у більшості випадків стає претендент, який запропонував найбільшу орендну плату. Якщо ж потенційному орендарю пощастило, і вибрали його (або він виявився єдиним, хто поклав око на нерухомість), можна укладати договір.
Платимо по совісті
Договір оренди повинен містити цілий перелік обов'язкових умов. Крім терміну дії та розміру орендної плати, порядку її індексації, вказується порядок амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, зобов'язання сторін і санкції за їх невиконання (неустойка, штраф, пеня), порука. Також у договорі прописується порядок контролю стану і безпеки об'єкта орендодавцем і страхування майна орендарем (якщо необхідно).
Зрозуміло, один з найважливіших пунктів - рівень орендної плати. Ставка оренди залежить не тільки від площі, а й від оціночної вартості об'єкта. Як правило, в оголошенні про пошук наймачів вказується стартова ціна за квадратний метр. Але орендар має право запропонувати свою суму.
Головне не забувати, що якщо для комерційної нерухомості плата становить приблизно 15%, то для комунальної - 3-5% оціночної вартості (на рік). Якщо є сумніви в справедливості запропонованої орендодавцем ціни, можна замовити незалежну оцінку. За послуги оцінювача доведеться заплатити до 2500-2700 гривень.
В абсолютних цифрах ціна оренди може коливатися від 20 до 70 гривень за квадратний метр. Іноді й вище, але це все одно привабливіше, ніж у приватних об'єктах. Наприклад, у січні 2015 за «квадрат» офісного приміщення в столиці орендодавці просили до 250-600 гривень.
Підсумковий розмір орендної плати визначається для кожного об'єкта індивідуально. Але, як правило, протягом дії договору до орендною ставкою застосовується індексація. Місяць укладення договору вважається базовим, а кожен наступний передбачає перегляд орендної плати виходячи з поточних темпів інфляції. Зрозуміло, потрібно вказати джерело інформації про індекс інфляції та частоту таких переглядів.
Ремонт віддяка
Найчастіше орендоване комунальне майно мало придатне до використання - це вам не бізнес-центр, тлумачного господаря немає. І тому обробка буде, швидше за все, «вбита». А то й взагалі, можуть бути зношені донезмоги комунікації, сантехніка, вікна-двері. Про зовнішній вигляд - взагалі краще не згадувати.
Тому неминучий ремонт - зрозуміло, за рахунок орендаря. Але є і хороша новина: законодавстві є застереження, що в тому випадку, коли орендодавець не провів капітальний ремонту майна, і це перешкоджає його використанню за призначенням, орендар має право інвестувати у відновлення об'єкта. А потім зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати. І в такому випадку згода орендодавця не потрібно. «Але орендар повинен бути готовий довести, що без капремонту він дійсно не міг використовувати майно за призначенням відповідно до умов договору. І підтвердити вартість ремонту документально », - підказує юрист юридичної фірми« Лавринович і Партнери »Антон Бабак.
Однак для душевного і фінансового здоров'я краще не конфліктувати з орендодавцем, а узгодити взаємні зобов'язання з приводу ремонту і поліпшення приміщень «на березі», тобто в процесі укладання договору. Крім того, можна випросити собі «орендні канікули», тобто отримати велику знижку, а то і нульову ставку оренди на період проведення ремонту. Зрозуміло, тривалість такого періоду доведеться обумовити в угоді.
Юристи радять звернути увагу на захист прав орендаря у разі дострокового припинення договору (наприклад, щоб наймача не вигнали з приміщення в той же день, якщо договір буде розірвано). Цей ризик зростає пропорційно сумі, вкладеної орендарем в поліпшення і ремонт приміщень: «вилизані» квадратні метри можна здати набагато дорожче.
Також важливо зафіксувати право на викуп об'єкта поза конкурсом у разі його приватизації. Таке право дає Закон «Про малу приватизацію». Але це можливо лише у випадку, якщо орендар провів так звані «невіддільні» поліпшення орендованої нерухомості на суму не менше 25% її ринкової вартості.
Час дії договору оренди, відповідно до Закону «Про оренду державного та комунального майна», не може бути менше п'яти років, якщо орендар не обмовив інший строк. Але на практиці орендодавці рідко погоджуються здавати майно більше, ніж на рік. Це пов'язано з тим, що при оренді від трьох років потрібні нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору.
Орендар в даному випадку може підстрахувати себе застереженням, що при пролонгації угоди на наступний рік умови оренди залишаються колишніми.
Міні-компенсація
Хоча б частину витрачених на оренду комунальної нерухомості засобів можна повернути у формі податкового кредиту. В першу чергу це стосується платників ПДВ. Дата виникнення податкового кредиту - день списання коштів з банківського рахунку на оплату оренди приміщення. Податковий кредит визначається виходячи з договірної вартості послуг оренди, яка не може бути вище так званих «звичайних цін» (на практиці, це і є орендна ставка, прописана в договорі). Чи не відносяться до податкового кредиту суми податку, що не підтверджені податковими накладними або іншими документами, а також у тому випадку, якщо приміщення не використовується в господарській діяльності. Платники податку на прибуток можуть включати до податкового кредиту також витрати, понесені на поліпшення орендованого приміщення. Але тільки в тому випадку, якщо це поточний, а не капітальний ремонт. Звичайно ж, в цьому випадку всі витрати також потрібно підтверджувати документально.
Як орендувати комунальну нерухомість
1. Вибрати об'єкт, що цікавить (по оголошенню в муніципальній пресі та на сайтах місцевих органів влади)
2. Упевнитися, що оренда даного об'єкта не заборонена
3. Якщо необхідно - провести незалежну оцінку майна
4. Подати орендодавцю необхідний пакет документів (див. «Заявка на оренду»)
5. Протягом 20 робочих днів отримати відмову або згоду на оренду від місцевих органів
6. Якщо претендентів кілька - дочекатися дати конкурсного відбору орендаря
7. Перемігши в конкурсі, укласти договір оренди, обов'язково зазначивши у ньому:
- Термін дії;
- Орендну плату і порядок її індексації;
- Порядок амортизації орендованого майна;
- Відповідальність сторін;
- Умови розірвання та пролонгації договору;
- Можливість ремонту та / або поліпшення приміщення орендарем і його компенсацію орендарю;
- Право викупу у разі приватизації;
- Страхування об'єкта (якщо необхідно)
8. Включити витрати на оренду в податковий кредит (для платників ПДВ).
